Cara casa, le soluzioni tra canoni calmierati e Agenzie per l’abitare

 Il tema dell’abitare è complesso, ma qualcosa è già stato fatto. Durante la prima tappa della manifestazione milanese ha preso avvio un dialogo costruttivo tra pubblica amministrazione, università e professionisti, da cui è emersa la panoramica sulle soluzioni già avviate nelle città. Secondo Francesca Cognetti, professoressa del Politecnico di Milano, «lo studio sul mercato sociale (che ha tenuto fuori le case Erp) fatto dall’Università e commissionato da Fondazione Housing Sociale ha dato una prima idea dello stato di fatto in città negli ultimi dieci anni». Un monitoraggio preciso realizzato sotto il cappello dell’Edilizia residenziale sociale, sia pubblica che privata. E riguarda «interventi convenzionati promossi dai fondi immobiliari di housing sociale, per il 68% in locazione, (con un’offerta di 3.854 alloggi realizzati e 2.800 in previsione), interventi convenzionati promossi da altri operatori privati (17 cooperative e 20 società immobiliari), sia in locazione che in vendita (4.737 alloggi realizzati sia di nuova edificazione o ristrutturazione), interventi realizzati da cooperative edificatrici e gestiti a proprietà indivisa (oltre 7.000 alloggi di 16 cooperative) e iniziative a supporto dell’autonomia abitativa di soggetti fragili (un patrimonio pulviscolare difficile da mappare, per ora 1.700 alloggi per 70 enti del terzo settore) e residenze universitarie (92 residenze, di cui 6 in corso di realizzazione, per 16mila posti letto di cui 3.500 in corso di realizzazione», racconta la docente. Tutto quantificabile tra il 20% e il 40% al di sotto dei valori di mercato. Parliamo, dunque, di un’offerta rilevante con 16mila alloggi in totale più altri 16mila posti letto degli studentati.

Emerge un quadro articolato sia dal punto di vista quantitativo che qualitativo, con la locazione che guadagna un ruolo da padrone come strategia per l’emergenza. Il tema riguarda tutte le città europee ed è per questo che l’intervento economico, ma anche politico non può essere solo locale. 

«Un tavolo permanente interistituzionale per una visione e programmazione che dia risposte e breve e lungo termine, è oggi la priorità». Questo il primo obiettivo per affrontare il problema secondo Fabio Bottero, neo-assessore all’Edilizia residenziale pubblica del Comune di Milano. «Nel capoluogo lombardo, l’edilizia residenziale pubblica (Erp) supera il 10% del patrimonio abitativo. Milano ha 28mila alloggi Erp di cui un migliaio sparsi nella Città metropolitana. Un patrimonio costruito nell’arco di un secolo che oggi ha bisogno di manutenzioni importanti. L’assessore, dunque, in questi ultimi due anni di mandato dovrà, in primis, recuperare 2.500 alloggi sfitti per renderli idonei alle assegnazioni, ma anche sbloccare gli altri 1500, ancora in fase di riqualificazione, da destinare ai lavoratori dei servizi, docenti, personale sanitario, forze dell’ordine e dipendenti comunali. Operazione necessaria per bloccare la polarizzazione economica tra chi è in fascia di povertà e chi è in fascia alta. «Oggi c’è la consapevolezza che la casa non è un semplice manufatto, ma un sistema di relazioni, parte integrante di un sistema urbano fatto di persone, reti sociali e di opportunità. Dunque, non può essere solo un problema di risorse, al centro ci deve essere soprattutto la programmazione, e non solo locale, qui l’esigenza di una governance nazionale ed europea».

Davanti a questa emergenza e a questa complessità condivisa anche in Europa, dove più del 10% dei cittadini vive questa necessità, manca però una regia, una vera governance (e su questo tema si è concentrata anche la recente conferenza romana All We Need is Home). 

«Il Piano straordinario Casa che abbiamo avviato, in programma 10mila alloggi in dieci anni è una parte qualificante della strategia dell’abitare del Comune di Milano ed è un segnale politico fortissimo che la città dà in totale autonomia, in un assetto istituzionale, di regole e di governance, che rende difficile reagire a sfide globali, con strumenti datati. Milano butta il cuore oltre l’ostacolo e l’esito dei primi due bandi, molto positivo e soddisfacente, rassicura sulla bontà dell’idea», spiega Emmanuel Conte, assessore al Bilancio, Demanio e Piano straordinario Casa del Comune di Milano.

Intanto, fiore all’occhiello della città e apripista è Milano Abitare, l’Agenzia per l’affitto accessibile del Comune di Milano in co-progettazione con Spazio Aperto Servizi e Libellula. Per Maria Grazia Campese, presidente di Spazio aperto servizi, è importante avere uno sguardo pragmatico. Tutta la dimensione quantitativa, in termini di stock abitativi e di analisi della domanda, deve andare di pari passo con una dimensione qualitativa che guarda alle trasformazioni di questa città con una forte tendenza espulsiva e quanto questo stock sia accessibile. «Perché la casa non è un bene individuale e neanche un investimento finanziario, ma un’infrastruttura sociale al pari della salute e dell’istruzione. Per questo ci siamo dotati di un nostro stock prontamente accessibile per mitigare le distorsioni del mercato, perché le situazioni, anche temporanee, di fragilità sono all’ordine del giorno anche nella fascia grigia. Anche per questo l’Agenzia per l’abitare è una coprogettazione che è in capo al pubblico e al terzo settore e che portano in dote una dimensione di conoscenza, ma anche di capillarità, base fondamentale per eliminare la logica del rammendo». Dunque, le Agenzie per l’abitare come dei veri agenti regolatori di prossimità, in grado di accompagnare la domanda e rendere accessibile l’alloggio. All’interno dell’Agenzia un Fondo Salvaffitti, che si distingue dal Fondo per la morosità incolpevole perché interviene durante un momento precedente e agisce con la prevenzione. Altro elemento è il one stop shop, un unico punto di accesso.

Come funziona in pratica l’Agenzia? «In accordo con l’Amministrazione comunale, promuove la collaborazione con tutti gli stakeholder attivi a Milano nel campo dell’affitto per contribuire a far crescere lo stock di alloggi privati disponibili sul mercato della locazione accessibile. Inoltre, supporta il Comune di Milano anche nell’azione di contrasto alle precarietà e fragilità abitative. L’obiettivo principale dell’Agenzia è quello di favorire l’incontro tra la domanda di case in affitto e l’offerta disponibile, garantendo i proprietari - con gli strumenti e incentivi proposti dal Comune (contributi, rimborsi, garanzie) – e supportando gli inquilini nell’accesso all’affitto a canone calmierato», spiega Chiara Rizzica, la coordinatrice generale del progetto. «Gli utenti di Milano Abitare in tre anni sono stati 22mila: oltre 5mila sono proprietari di immobili interessati a locare a canone calmierato, oltre 16mila tra inquilini in difficoltà e inquilini in cerca di affitto calmierato (oltre 6mila). Noi promoviamo la locazione a canone concordato e convenzionato supportando i proprietari per aggregare e far emergere l’offerta a canone accessibile. Attraverso Milano Abitare ogni proprietario può avere supporto sulla locazione a canone concordato e convenzionato, informazione sugli incentivi e agevolazioni, può promuovere i propri alloggi e chiedere supporto per selezionare gli inquilini. Una buona alternativa all’affitto breve. Ricordiamoci però il canone concordato non è una politica abitativa pubblica ma uno strumento che combinato con altri può calmierare il mercato. Dunque, oggi diciamo che Milano Abitare è la più grande coprogettazione del Comune. Questo ha fatto sì che in tre anni abbiamo gestito oltre 13 milioni di euro in contributi e incentivi per oltre 6mila famiglie».